走势解读
日本房价这30年大致可以分为四个阶段：
1. 泡沫破裂后的崩盘（1990～2005）
1991年日本房地产泡沫达到顶峰（图上延伸前的位置指数约140），之后进入被称为"失落的20年"的漫长下跌。住宅地价从1995到2005年暴跌约51%，很多人背着几十年的房贷却看着房子价值跌掉一半。
2. 长期低迷（2005～2012）
金融危机期间再次下跌，2012年触底，地价指数跌到最低约45（相当于1995年的45%，相当于1990年泡沫顶峰的约30%）。
3. 安倍经济学复苏（2013～2020）
2013年起因低利率政策、外国投资涌入、东京奥运会预期，房价开始缓慢回升，但增长温和。
4. 2021至今：东京房价狂奔（2021～2026）
这是30年来最戏剧性的阶段：
- 2021～2023年东京新房价格涨了近50%
- 2023年东京23区新建公寓平均价格首次突破1亿日元（约1亿1,483万）
- 2025～2026年平均价格已达1.2亿日元左右
- 主因：超低利率 + 日元贬值 + 外国人（尤其中国、新加坡、欧美）买家大量涌入 + 建筑成本上涨
全国 vs 东京的分化
图上能明显看到两条线的严重分化——
全国地价只从谷底恢复到1995年的62%左右，地方依然低迷，许多地方县房价反而还在跌。
东京新房从2013年起急剧上升，2026年已经是1995年的2.5倍。
这说明日本的房价不是"全国性上涨"，而是东京+部分大都市圈（横滨、大阪、福冈、札幌）的局部爆涨，其他地方实际上还没回到泡沫前水平。
需要注意的点
- 对非东京地区来说，现在买房，30年后可能还会贬值
- 东京核心5区的公寓近年涨幅过快，已经有"泡沫化"的警告声音
- 日元贬值让外国人买起来便宜，但对本地日本人来说，以日元计的房价已到"买不起"的水平
- 新房和二手房差距大：图中数据是新房，二手房上涨幅度较小
